Strata z najmu prywatnego z lat 2020–2022 w PIT-28. Jak obniżyć podatek?

Od 2023 r. najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem. W praktyce oznacza to, że podatku nie pomniejsza się już o bieżące koszty najmu, takie jak remont, odsetki od kredytu czy amortyzacja mieszkania.

Jest jednak ważny wyjątek. Jeżeli w latach wcześniejszych, gdy najem był rozliczany na zasadach ogólnych, powstała prawidłowo wykazana strata, można ją jeszcze odliczyć w PIT-28. Dzięki temu podatnik może zapłacić niższy ryczałt od obecnych przychodów z najmu.

Co podatnik może zyskać?

Odliczenie straty zmniejsza przychód, od którego oblicza się ryczałt.

Przy stawce ryczałtu 8,5% każda odliczona kwota 1 000 zł oznacza co do zasady 85 zł mniej podatku. Jeżeli przychody przekraczają próg opodatkowany stawką 12,5%, korzyść może wynieść nawet 125 zł od każdego odliczonego 1 000 zł.

Przykład:

Podatnik uzyska w 2026 r. 60 000 zł przychodu z najmu. Ma również niewykorzystaną stratę z najmu z 2021 r. w wysokości 20 000 zł.

Jeżeli spełni warunki odliczenia, ryczałt obliczy nie od 60 000 zł, lecz od 40 000 zł.

Bez odliczenia podatek przy stawce 8,5% wyniósłby:

60 000 zł × 8,5% = 5 100 zł.

Po odliczeniu straty:

40 000 zł × 8,5% = 3 400 zł.

Korzyść podatkowa wynosi 1 700 zł.

Nie jest to odliczenie bieżącej amortyzacji. Jest to rozliczenie straty, która prawidłowo powstała w latach wcześniejszych.

Kiedy mogła powstać strata?

W latach 2021 i 2022 najem prywatny można było rozliczać według skali podatkowej. Podatek był wówczas liczony od dochodu, czyli od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów.

Jeżeli koszty były wyższe niż przychody, powstawała strata z najmu.

Do kosztów mogły należeć między innymi:

• odpisy amortyzacyjne;

• zapłacone odsetki od kredytu;

• koszty remontu;

• wynagrodzenie zarządcy lub pośrednika;

• ubezpieczenie mieszkania;

• opłaty ponoszone przez właściciela.

Przykładowo: jeżeli przychody z najmu wyniosły 30 000 zł, a udokumentowane koszty 50 000 zł, podatnik poniósł stratę w wysokości 20 000 zł.

Amortyzacja mogła zwiększyć stratę

W 2021 r. odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego mieszkania mogły być kosztem podatkowym.

W 2022 r. amortyzacja lokalu mieszkalnego była nadal możliwa, jeżeli nieruchomość została nabyta albo wytworzona przed 1 stycznia 2022 r. Przepis przejściowy pozwalał zaliczać takie odpisy do kosztów do 31 grudnia 2022 r.

Aby obecnie wykorzystać stratę, amortyzacja musiała być wówczas prowadzona prawidłowo. Podatnik powinien mieć dokumenty potwierdzające w szczególności:

• nabycie nieruchomości i jej wartość początkową;

• sposób ustalenia odpisów amortyzacyjnych;

• wysokość dokonanych odpisów;

• przychody i pozostałe koszty najmu.

Nie można dziś rozpocząć amortyzacji mieszkania z mocą wsteczną. Można jednak rozliczyć stratę, która rzeczywiście i prawidłowo powstała w czasie, gdy amortyzacja była dopuszczalna.

Czy stratę z PIT-36 można odliczyć w PIT-28?

Tak. Strata z najmu prywatnego, wykazana wcześniej w PIT-36, może obniżyć obecne przychody z tego samego najmu wykazywane w PIT-28.

Strata z najmu prywatnego nie obniży natomiast:

• wynagrodzenia z pracy;

• emerytury lub renty;

• dochodów z działalności gospodarczej;

• przychodu ze sprzedaży nieruchomości;

• dochodów małżonka.

Każdy podatnik rozlicza własną stratę. Nawet przy wspólnym rozliczeniu małżonków nie można przenieść straty jednej osoby na drugą.

Jak długo można rozliczać stratę?

Stratę można rozliczać przez pięć kolejnych lat podatkowych po roku, w którym została poniesiona.

Podatnik może wybrać jeden z dwóch wariantów:

1. odliczać stratę stopniowo, przy czym w jednym roku można odliczyć maksymalnie 50% jej wysokości;

2. odliczyć jednorazowo kwotę do 5 000 000 zł, a ewentualną nadwyżkę rozliczyć w kolejnych latach — z limitem 50% straty w jednym roku.

Dla strat z najmu prywatnego terminy są następujące:

• strata z 2021 r. — może być rozliczona w latach 2022–2026;

• strata z 2022 r. — może być rozliczona w latach 2023–2027.

To oznacza, że 2026 r. jest ostatnim rokiem na wykorzystanie straty z 2021 r.

Jeżeli podatnik miał stratę z 2021 r. w wysokości 20 000 zł i chce wykorzystać ją w całości w 2026 r., powinien zastosować wariant jednorazowego odliczenia. Wtedy może obniżyć przychód o pełne 20 000 zł.

Co ze stratą z 2020 r.?

Strata z 2020 r. mogła być rozliczana w latach 2021–2025. Nie można jej już odliczyć od przychodów osiągniętych w 2026 r.

Warto jednak sprawdzić, czy podatnik uzyskiwał przychody z najmu w 2025 r. Jeżeli strata z 2020 r. nie została wtedy uwzględniona, możliwe może być złożenie korekty PIT-28 za 2025 r. Każdą sytuację należy jednak ocenić indywidualnie, w tym pod kątem prawidłowości rozliczeń i terminów przedawnienia.

Czy można skorygować wcześniejszy PIT-36?

Korekta PIT-36 może być zasadna, jeżeli podatnik prawidłowo poniósł koszty lub dokonał odpisów amortyzacyjnych, ale nie wykazał ich poprawnie w zeznaniu.

Nie można jednak złożyć korekty tylko po to, aby obecnie rozpocząć amortyzację mieszkania za poprzednie lata. Korekta ma usuwać błąd w rozliczeniu, a nie tworzyć po latach koszt, którego podatnik wcześniej faktycznie nie rozliczał.

Jak przygotować się do odliczenia?

Przed złożeniem PIT-28 warto sprawdzić:

• PIT-36 za rok, w którym powstała strata;

• PIT-28 i PIT-36 za kolejne lata;

• czy strata nie została już odliczona w całości albo części;

• dokumenty dotyczące mieszkania i amortyzacji;

• zestawienie przychodów oraz kosztów najmu.

Podsumowanie

Jeżeli strata z najmu prywatnego prawidłowo powstała w 2021 lub 2022 r., może nadal obniżyć podatek należny od obecnego najmu opodatkowanego ryczałtem.

Warto sprawdzić tę możliwość szczególnie teraz, ponieważ 2026 r. jest ostatnim rokiem na wykorzystanie straty z 2021 r. W zależności od wysokości straty odliczenie może oznaczać realną oszczędność od kilkuset do kilku tysięcy złotych podatku.

Jeżeli wynajmowali Państwo nieruchomość w latach 2021–2022 i chcą sprawdzić możliwość obniżenia PIT-28, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.

Kancelaria Doradców Podatkowych

M. Rymaszewski, L. Rymaszewska sp. k.

tel. 508-819-601, 605-599-681