Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej po kilku osobach a PIT. Od kiedy liczyć 5-letni termin?

Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku często wydaje się prosta podatkowo: trzeba ustalić datę nabycia i sprawdzić, czy upłynął 5-letni termin. W praktyce sytuacja może być jednak znacznie bardziej skomplikowana, zwłaszcza gdy nieruchomość była dziedziczona kolejno po kilku osobach.

Kluczowe pytanie brzmi: od kiedy liczyć 5-letni termin pozwalający sprzedać nieruchomość bez PIT — od nabycia przez bezpośredniego spadkodawcę, czy również od wcześniejszego nabycia przez poprzedniego właściciela?

Najnowsze orzecznictwo daje podatnikom istotne argumenty, ale sprawa nadal wymaga ostrożnej, indywidualnej analizy.

Zasada ogólna

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości może podlegać PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Dla nieruchomości nabytych w spadku ustawodawca przewidział jednak szczególną zasadę.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości albo nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Oznacza to, że dla celów PIT nie zawsze decydująca jest data śmierci spadkodawcy, data postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku ani data aktu poświadczenia dziedziczenia.

Przykład:

Jeżeli spadkodawca nabył nieruchomość w 2010 r., pięcioletni termin upłynął z końcem 2015 r. Sprzedaż dokonana po tej dacie co do zasady nie powinna stanowić źródła przychodu podlegającego PIT.

Kilku spadkodawców — gdzie pojawia się problem?

W praktyce często występują sytuacje, w których nieruchomość przechodzi przez kilka kolejnych spadków.

Przykład:

• pierwsza osoba nabyła nieruchomość wiele lat temu,

• po jej śmierci udział w nieruchomości odziedziczył jej spadkobierca,

• ten spadkobierca zmarł,

• kolejna osoba odziedziczyła udział i sprzedała go niedługo po nabyciu spadku.

W takim przypadku pojawia się istotna wątpliwość: czy 5-letni termin należy liczyć wyłącznie od nabycia przez bezpośredniego spadkodawcę podatnika, czy można uwzględnić także wcześniejsze nabycie nieruchomości przez pierwszego właściciela, po którym następowały kolejne dziedziczenia.

Od odpowiedzi na to pytanie może zależeć, czy sprzedaż będzie opodatkowana PIT.

Stanowisko organów podatkowych

Organy podatkowe często prezentują podejście ostrożne i restrykcyjne. W takim ujęciu analizuje się przede wszystkim moment nabycia nieruchomości przez bezpośredniego spadkodawcę podatnika.

Jeżeli więc bezpośredni spadkodawca sam nabył udział w nieruchomości w spadku niedługo przed śmiercią, organ może twierdzić, że 5-letni termin należy liczyć właśnie od tego nabycia, a nie od wcześniejszego nabycia przez poprzedniego właściciela.

Takie podejście może prowadzić do opodatkowania sprzedaży PIT, nawet jeżeli nieruchomość pozostawała w rodzinie od wielu lat.

Korzystne orzecznictwo dla podatników

W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawia się jednak korzystniejsze dla podatników podejście.

Przykładowo w wyroku z 4 września 2025 r., sygn. I SA/Rz 224/25, WSA w Rzeszowie uznał, że w przypadku dziedziczenia po kilku osobach 5-letni termin może być liczony od nabycia nieruchomości przez wcześniejszych spadkodawców, a nie tylko przez bezpośredniego spadkodawcę podatnika.

W praktyce oznaczałoby to, że jeżeli pierwotny właściciel nabył nieruchomość np. w 2010 r., to sprzedaż dokonana po upływie 5 lat liczonych od końca 2010 r. może nie podlegać PIT — nawet wtedy, gdy aktualny podatnik formalnie nabył udział w spadku znacznie później.

To bardzo ważny kierunek interpretacyjny, ponieważ wzmacnia argumentację podatników w sprawach, w których nieruchomość była dziedziczona etapami.

Podobne, korzystne dla podatników stanowisko pojawiało się również w innych orzeczeniach sądów administracyjnych. Można tu wskazać m.in. wyrok WSA w Warszawie z 9 marca 2023 r., sygn. III SA/Wa 42/23, wyrok WSA w Warszawie z 17 lipca 2024 r., sygn. III SA/Wa 1066/24, wyrok WSA w Łodzi z 19 listopada 2024 r., sygn. I SA/Łd 607/24, a także wyrok WSA w Gdańsku z 25 lutego 2026 r., sygn. I SA/Gd 963/25. Sądy akcentowały w tych sprawach przede wszystkim cel art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, sukcesję praw spadkodawcy oraz brak jednoznacznego ograniczenia przepisu wyłącznie do bezpośredniego spadkodawcy.

W szczególności w orzecznictwie podnoszono, że art. 10 ust. 5 ustawy o PIT nie posługuje się pojęciem „bezpośredniego spadkodawcy”. Skoro ustawodawca nie wprowadził takiego ograniczenia, podatnik może argumentować, że pięcioletni termin powinien być liczony z uwzględnieniem wcześniejszych etapów dziedziczenia, jeżeli nieruchomość przechodziła w ramach sukcesji spadkowej.

Nie oznacza to jednak, że linia orzecznicza jest całkowicie jednolita. Odmienne, niekorzystne dla podatnika stanowisko zaprezentował m.in. WSA w Szczecinie w wyroku z 4 września 2024 r., sygn. I SA/Sz 289/24. Sąd ten uznał, że art. 10 ust. 5 ustawy o PIT odnosi się do spadkodawcy występującego bezpośrednio przed spadkobiercą-zbywcą, a nie do wszystkich wcześniejszych właścicieli nieruchomości.

Dlatego korzystne orzecznictwo daje podatnikom mocne argumenty, ale nie eliminuje całkowicie ryzyka sporu z organem podatkowym. W sprawach o większej wartości warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną albo przygotowanie argumentacji na wypadek ewentualnego sporu.

Na co zwrócić uwagę przed sprzedażą?

Przed sprzedażą nieruchomości odziedziczonej po kilku osobach nie należy automatycznie zakładać, że sprzedaż będzie opodatkowana PIT. Nie należy jednak również zakładać, że PIT na pewno nie wystąpi.

Kluczowa jest dokładna analiza historii własności nieruchomości.

W szczególności trzeba ustalić:

• kiedy nieruchomość została pierwotnie nabyta albo wybudowana,

• kto i kiedy dziedziczył nieruchomość lub udział w nieruchomości,

• po kim aktualny podatnik nabył udział,

• czy po drodze był dział spadku,

• czy doszło do zniesienia współwłasności,

• czy wystąpiły spłaty lub dopłaty,

• czy podatnik nabył udział mieszczący się w jego udziale spadkowym, czy ponad ten udział,

• czy sprzedaż dotyczy całej nieruchomości, czy tylko udziału,

• czy podatnik nabywał różne udziały w różnych datach i po różnych osobach.

Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, w których po nabyciu spadku doszło do działu spadku lub zniesienia współwłasności. Jeżeli podatnik otrzymał więcej, niż wynikało z jego udziału spadkowego, organy podatkowe mogą uznać, że w tej części doszło do nowego nabycia.

Praktyczny wniosek

Jeżeli nieruchomość była w rodzinie od wielu lat, a obecny właściciel nabył ją w wyniku kolejnego dziedziczenia, warto szczegółowo przeanalizować możliwość zastosowania art. 10 ust. 5 ustawy o PIT w sposób korzystny dla podatnika.

W wielu przypadkach można bronić stanowiska, że 5-letni termin należy liczyć od wcześniejszego nabycia nieruchomości, a nie wyłącznie od ostatniego spadku.

Nie jest to jednak wniosek automatyczny. Każda sprawa wymaga sprawdzenia dokumentów i odtworzenia całej historii nabycia.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej po kilku spadkodawcach może nie podlegać PIT, jeżeli 5-letni termin liczony od właściwej daty nabycia już upłynął.

Korzystne orzecznictwo, w tym m.in. wyroki WSA w Warszawie, WSA w Łodzi, WSA w Rzeszowie oraz WSA w Gdańsku, daje podatnikom istotne argumenty za liczeniem tego terminu od wcześniejszego nabycia nieruchomości przez poprzednich spadkodawców.

Jednocześnie ze względu na możliwe odmienne stanowisko organów podatkowych oraz brak całkowicie jednolitej linii orzeczniczej, w sprawach o większej wartości warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną.

Pozwoli to ograniczyć ryzyko sporu z organem podatkowym i bezpieczniej ocenić, czy sprzedaż nieruchomości będzie neutralna podatkowo, czy konieczne będzie rozliczenie PIT albo skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Zapraszamy do kontaktu:

Kancelaria Doradców Podatkowych

M. Rymaszewski, L. Rymaszewska sp. k.

tel. 605-599-681, 508-819-601