Przedmiotem niniejszego tekstu jest próba przybliżenia problematyki związanej ze zbyciem udziałów do lokalu mieszkalnego w zamian za zwolnienie z długu hipotecznego. Jest to sytuacja, w której sprzedawca (współwłaściciel) mieszkania w zamian za zbycie mieszkania uzyskuje zwolnienie z obowiązku partycypacji w spłacie kredytu zaciągniętego na jego zakup. Z jednej strony wyzbywa się mieszkania, z drugiej nie ma on obowiązku spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu. Ewentualne obowiązki podatkowe mogą pojawić się, jeżeli zbycie nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym to mieszkanie nabyto.
Zagadnienie to budzi kontrowersje w praktyce prawa podatkowego. Przykładowo można zastanawiać się na tym czy powstaje przychód podatkowy wobec podmiotu zwolnionego z długu hipotecznego? Jaka jest wysokość ewentualnego przychodu? Jak wyliczyć koszty podatkowe dłużnika, jeśli uzyska on zwolnienie z długu hipotecznego?
Organy podatkowe twierdzą czasami, że takie zdarzenie będzie powodować obowiązek podatkowy, a przychodem będzie wartość rynkowa udziałów w mieszkaniu w momencie zwolnienia z długu, a kosztem podatkowym wartość rynkowa z dnia nabycia udziałów w mieszkaniu. Trudno jednak znaleźć podstawę prawną do takiego twierdzenia.
Zdarza się, że organy podatkowe uznają wartość zwolnienia z długu jako cenę zbycia udziałów w mieszkaniu tj. przychodem jest wartość rynkowa nabytych udziałów w mieszkaniu. Organy twierdzą, że zwolnienie z długu ma określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestaje się być zobowiązanym wobec swojego wierzyciela do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu jest wobec tego wynagrodzeniem za przeniesienie ww. prawa własności, a więc i przychodem podatkowym.
Kosztem podatkowym w takim przypadku, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W myśl art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (zob. 0112-KDIL3-2.4011.171.2017.1.DJ z dnia 2017-07-19).
Odmienne stanowisko prezentują sądy administracyjne wskazując, że w powyżej zaprezentowanej sytuacji, ogóle nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziałów w mieszkaniu, przez co u osoby zwolnionej z długu nie powstaje przychód podatkowy, gdyż nie ma przysporzenia majątkowego [wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Po 999/17, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2020 r. sprawie o sygn. II FSK 1196/18].
Warto zauważy, że linię orzeczniczą popierają również organy podatkowe – zob. interpretacja indywidualna z 26 maja 2021 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.204.2021.1.MT - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w której wskazano, że nie można uznać, że w chwili zwolnienia z długu po stronie kredytobiorcy powstał przychód podlegający opodatkowaniu. W sytuacji zwolnienia z długu (zmiany stron umowy kredytowej) po stronie takiej osoby nie doszło zatem do powstania przychodu z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji nie ciąży na takiej osobie obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
 W razie zainteresowania tą problematyką zapraszamy do współpracy:
Kancelaria Doradców Podatkowych
M. Rymaszewski, L. Rymaszewska Sp.k.
Rzeszów, ul. Graniczna 4b lok. 5b
Tel. 605-599-681