Pierwszy DOM w Polsce bez PCC także dla wracających z zagranicy?

Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym co do zasady podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Standardowa stawka PCC przy zakupie nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy obecnych cenach mieszkań i domów oznacza to często koszt liczony w kilkunastu albo kilkudziesięciu tysiącach złotych.

W ustawie o PCC funkcjonuje jednak zwolnienie dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkalną. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

Problem praktyczny pojawia się wtedy, gdy podatnik kupuje pierwszą nieruchomość mieszkalną w Polsce, ale wcześniej posiadał mieszkanie lub dom za granicą.

Obecne stanowisko KIS jest niekorzystne dla podatników

Obecna praktyka interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest dla podatników niekorzystna.

KIS przyjmuje, że dla zastosowania zwolnienia z PCC nie ma znaczenia wyłącznie to, czy podatnik posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną w Polsce. Według organów podatkowych wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu mieszkalnego również za granicą może wyłączać możliwość skorzystania ze zwolnienia z PCC przy zakupie nieruchomości mieszkalnej w Polsce.

Takie podejście oznacza, że podatnik, który przez lata mieszkał poza Polską, posiadał tam mieszkanie albo dom, a następnie chce kupić swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną w Polsce, może zostać pozbawiony prawa do zwolnienia z PCC.

W praktyce stanowisko to może dotyczyć zarówno obywateli polskich powracających z zagranicy, jak i cudzoziemców, którzy chcą osiedlić się w Polsce.

Dlaczego obecna wykładnia może być zbyt rygorystyczna?

W mojej ocenie obecne stanowisko KIS może być zbyt rygorystyczne i nie w pełni zgodne z celem przepisu.

Zwolnienie z PCC powinno być odczytywane jako instrument wspierający nabycie pierwszej nieruchomości mieszkalnej w Polsce. Jego cel należy wiązać przede wszystkim z ułatwieniem zakupu mieszkania lub domu na polskim rynku mieszkaniowym.

Z tej perspektywy należy argumentować, że warunek braku wcześniejszego posiadania nieruchomości mieszkalnej powinien być odnoszony przede wszystkim do nieruchomości położonych w Polsce. Przepis funkcjonuje bowiem w polskiej ustawie podatkowej, dotyczy polskiego PCC i odnosi się do zakupu nieruchomości mieszkalnej w Polsce.

Jeżeli podatnik posiadał wcześniej nieruchomość mieszkalną w innym państwie, nie oznacza to automatycznie, że korzystał już z preferencji podatkowych polskiego systemu PCC albo że wcześniej zaspokoił swoje potrzeby mieszkaniowe na polskim rynku. Dlatego należy bronić stanowiska, że zagraniczna nieruchomość mieszkalna nie powinna automatycznie wyłączać prawa do zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania albo domu w Polsce.

Zwolnienie z PCC powinno wspierać powroty Polaków do kraju

Na problem należy spojrzeć także z perspektywy interesu państwa polskiego.

Polska mierzy się z niekorzystnymi trendami demograficznymi oraz potrzebą wzmocnienia krajowego rynku pracy i systemu podatkowego. Państwo powinno więc tworzyć rozwiązania, które zachęcają obywateli polskich mieszkających za granicą do powrotu do kraju.

Zakup mieszkania albo domu jest często jednym z najważniejszych elementów powrotu do Polski. Osoba wracająca z zagranicy przenosi do kraju swoje centrum życia, rodzinę, pracę i oszczędności. Jeżeli taka osoba kupuje pierwszą nieruchomość mieszkalną w Polsce, zwolnienie z PCC powinno ułatwiać tę decyzję, a nie stanowić kolejne źródło niepewności.

Odmowa zwolnienia z PCC tylko dlatego, że podatnik posiadał wcześniej dom lub mieszkanie za granicą, może działać demotywująco. Przy zakupie nieruchomości za 800.000 zł podatek PCC wynosi 16.000 zł. Przy nieruchomości za 1.000.000 zł — 20.000 zł.

Mądra polityka podatkowa powinna wspierać powroty do Polski, zwłaszcza w sytuacji, gdy podatnik faktycznie kupuje pierwszą nieruchomość mieszkalną w kraju.

Zwolnienie z PCC powinno obejmować również cudzoziemców osiedlających się w Polsce

Podobna argumentacja dotyczy cudzoziemców, którzy chcą osiedlić się w Polsce.

Jeżeli cudzoziemiec posiadał wcześniej mieszkanie lub dom w swoim kraju, a następnie decyduje się przeprowadzić do Polski, sprzedać dotychczasową nieruchomość za granicą i kupić mieszkanie albo dom w Polsce, również powinien mieć możliwość skorzystania ze zwolnienia z PCC, o ile jest to jego pierwsza nieruchomość mieszkalna w Polsce.

Taka osoba może przenosić do Polski swoje centrum życia, rodzinę, aktywność zawodową i kapitał. Może rozpocząć pracę w Polsce, prowadzić tutaj działalność gospodarczą, płacić podatki i budować trwałe związki z polską gospodarką.

Z perspektywy gospodarczej i społecznej nie ma uzasadnienia, aby automatycznie odmawiać jej zwolnienia z PCC tylko dlatego, że wcześniej posiadała nieruchomość mieszkalną w innym państwie.

Jeżeli celem przepisu jest ułatwienie zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej w Polsce, to wykładnia powinna uwzględniać zarówno obywateli polskich powracających z emigracji, jak i cudzoziemców, którzy chcą legalnie i trwale osiedlić się w Polsce.

Wykładnia celowościowa i gospodarcza przemawia za korzystniejszym podejściem

KIS opiera swoje obecne stanowisko głównie na wykładni literalnej. Organ wskazuje, że art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie ogranicza warunku braku wcześniejszego posiadania nieruchomości mieszkalnej wyłącznie do terytorium Polski.

Nie jest to jednak jedyna możliwa interpretacja.

Wykładnia celowościowa i gospodarcza przemawia za tym, aby przepis odczytywać w kontekście polskiego rynku mieszkaniowego i polskiego podatku PCC. Skoro zwolnienie dotyczy podatku pobieranego przy zakupie nieruchomości w Polsce, to racjonalne jest przyjęcie, że ma ono wspierać nabycie pierwszej nieruchomości mieszkalnej właśnie w Polsce.

Takie podejście byłoby bardziej zgodne z celem przepisu, polityką mieszkaniową oraz interesem gospodarczym państwa.

Interpretacje indywidualne nie tworzą prawa

Warto podkreślić, że interpretacje indywidualne są wydawane w konkretnych sprawach i chronią wyłącznie podatników, którzy o nie wystąpili. Nie są one źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Oznacza to, że obecna linia interpretacyjna KIS może w przyszłości ulec zmianie. Nie można wykluczyć, że organy podatkowe albo sądy administracyjne przyjmą bardziej korzystną wykładnię, zgodnie z którą wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu za granicą nie będzie automatycznie wyłączać zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej w Polsce.

Taka zmiana byłaby uzasadniona nie tylko z punktu widzenia wykładni celowościowej, ale również z punktu widzenia racjonalnej polityki podatkowej.

Co powinien zrobić podatnik?

Na dziś podatnik powinien zachować ostrożność.

Jeżeli kupujący posiadał wcześniej mieszkanie lub dom za granicą, istnieje ryzyko, że notariusz albo organ podatkowy odmówi zastosowania zwolnienia z PCC. Dotyczy to zarówno obywateli polskich powracających z zagranicy, jak i cudzoziemców chcących osiedlić się w Polsce.

W każdej sprawie należy ustalić w szczególności:

• czy wcześniejsza nieruchomość miała charakter mieszkalny,

• czy była to własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

• czy podatnik posiadał całość prawa, czy tylko udział,

• w jaki sposób udział został nabyty,

• czy udział nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia,

• czy zakup w Polsce dotyczy faktycznie pierwszej nieruchomości mieszkalnej na terytorium Polski.

W przypadku istotnych wątpliwości warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną. Pozwala to ograniczyć ryzyko podatkowe i uzyskać stanowisko organu dla konkretnego stanu faktycznego.

Podsumowanie

Obecna praktyka KIS zakłada, że wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu za granicą może wyłączać zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej w Polsce.

W mojej ocenie taka wykładnia jest zbyt rygorystyczna. Zwolnienie z PCC powinno wspierać zakup pierwszej nieruchomości mieszkalnej w Polsce, a nie karać osoby, które wcześniej mieszkały za granicą i posiadały tam nieruchomość.

Dotyczy to zarówno obywateli polskich powracających do kraju, jak i cudzoziemców, którzy chcą osiedlić się w Polsce, sprzedać swoje dotychczasowe nieruchomości w innych państwach i kupić mieszkanie albo dom na polskim rynku.

Polityka podatkowa powinna sprzyjać takim decyzjom. W warunkach niekorzystnej demografii oraz potrzeby przyciągania ludzi, pracy i kapitału do Polski, zwolnienie z PCC powinno być interpretowane w sposób, który wspiera osiedlanie się w Polsce, a nie tworzy dodatkowe bariery podatkowe.

Do czasu zmiany stanowiska organów albo pojawienia się korzystnych orzeczeń sądów administracyjnych należy jednak liczyć się z ryzykiem zakwestionowania zwolnienia przez organ podatkowy.

Jeżeli planują Państwo zakup nieruchomości mieszkalnej w Polsce i mają wątpliwości, czy wcześniejsze posiadanie mieszkania lub domu za granicą wpływa na możliwość skorzystania ze zwolnienia z PCC, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. 

Kancelaria Doradców Podatkowych

M. Rymaszewski, L. Rymaszewski sp. k.

35-326 Rzeszów, ul. Graniczna 4b lok. 5b

tel. 605-599-681